최근 쪽방촌 재개발이 대대적인 화두로 떠오르고 있다. 누군가는 최소한의 삶의 터전마저 잃게 되지만, 누군가에겐 일확천금의 기회가 된다. 이렇듯 생존과 금전이라는 첨예한 이해관계가 얽힌 상황에서 발생하는 쪽방촌 재개발 문제들에 명확한 답을 내리지 못하는 상황이 지속되고 있다.

서울시에는 종로구 돈의동 쪽방촌, 종로구 창신동 쪽방촌, 중구 남대문로5가 쪽방촌, 용산구 동자동 쪽방촌, 영등포구 영등포 쪽방촌 이렇게 총 5개의 쪽방촌에 약 2,453명이 거주하고 있다. 쪽방촌은 가장 열악한 환경인 동시에 평당 임대료가 약 20만 원 정도로 가장 비싼 주거 형태이다. 쪽방촌은 어떠한 구조로 이루어져 있을까? 우선 소유주(건물주)가 있고, 소유주는 중간 관리인을 고용한다. 이 관리인은 ‘마름’과 같은 역할을 한다. 소유주가 관리인에게 쪽방에 무료로 거주할 수 있도록 해주면, 이들은 세입자들에게서 월세를 걷어서 소유주에게 내는 것이다. 소유주는 관리인을 통해 월세만 받아 가고, 실질적인 관리는 중간 관리인이 담당하는 구조 탓에 쪽방 주민들은 건물주가 누군지 알지 못하는 경우가 많다. 그렇기에 건물 관리와 시설 보수는 너무나도 미흡하다. 쪽방촌 주민 중 화장실이 없어서 가까운 공공건물 화장실을 이용하는 비율이 18.5%, 도시가스가 연결된 곳은 44%에 그치며, 노숙 경험자가 절반을 넘고 타인과 연락하고 지내는 사람이 전혀 없다고 응답한 사람이 75%나 된다.

열악한 환경에 거주하는 이들의 건강 또한 심각한 문제이다. 쪽방촌 주민 2,453명 중 65세 이상 취약계층인 독거노인이 900명에 이른다. 한국보건사회연구원에 따르면 쪽방촌 등 생활 시설에서 생활하고 있는 노숙인의 32.1%가 대사성질환(고혈압, 당뇨)을 앓고 있으며, 신경계 질환(간질, 치매, 파킨슨병 등)을 앓는 사람은 9.8%에 달하는 등 전체 국민과 비교하였을 때, 비교적 높은 비율의 주민들이 다양한 질병을 겪고 있다. 하지만 쪽방촌은 이들의 질병이 잘 관리되거나 치료될 수 없는 환경이다. 이렇듯 쪽방촌은 질병뿐만 아니라 각종 범죄 및 화재의 위험에 노출되어 있으며, 미관상 좋지 않고, 대부분이 역세권 등의 부지에 있다는 점에서 재개발이 꾸준히 논의되어왔다.

재개발의 종류는 크게 두 종류로 나눌 수 있다. 공공주택사업 일명 공공개발과 도시 정비형 재개발 사업 일명 민간개발이다. 우선 공공개발의 경우, 낮은 사업성의 보완을 위하여 민간개발보다 용적률 허용 범위가 더욱 커진다. 또한, 공공임대의 35% 이상, 공공분양 25% 이하를 포함하여 주택의 50% 이상을 공공주택으로 공급해야 한다. 하지만, 민간개발이 이루어진다면, 공공주택의 비율이 10~20%로 떨어진다. 서울시는 자체적으로 15%로 이를 유지하고 있다. 즉 쪽방촌 주민들이 재정착할 수 있는 비율이 크게 차이가 나게 된다는 것이다. 게다가 민간개발이 시작되면 주민들은 아무런 법적 보호를 받지 못하고 내쫓기게 된다.

하지만, 소유주 입장에서는 공공개발보다 민간개발이 더욱 유리하다. 공공개발특별법에 따라 개발하게 되면, 소유주의 이익이 민간개발과 비교하였을 때 큰 차이가 나기 때문이다. 게다가 쪽방촌의 소유주 대부분은 실제로 쪽방촌에 거주하고 있는 실거주 소유주가 아닌, 다주택자로 다른 곳에 살면서 쪽방촌을 통해 수익을 내는 이들이 대부분이다. 그렇기에 소유주들은 무주택자에게만 지원되는 아파트 입주권을 받을 수도 없다. 그리고 이러한 상황에서 그들에게 공공임대 비율이나 재정착은 논외이다.

현재 재개발이 확정되었거나, 그 과정에 있는 쪽방촌 세 곳에 대해 알아보자. 우선, 영등포 쪽방촌은 쪽방촌 중 처음으로 공공주도 정비 사업을 추진하게 된 쪽방촌으로 현재 행정절차가 마무리된 상태이다. 영등포구, LH, SH가 주도하는 공공개발로 기존 쪽방촌 거주자를 위한 임대주택 370가구, 청년·신혼부부를 위한 임대주택 91가구, 공공분양주택 182가구, 민간분양주택 139가구로 총 782가구 규모의 주상복합아파트로 계획되었다. 공공개발이 시행되면 선(先)이주, 선(善)순환을 목표로 하고 있다. 즉, 쪽방촌 주민들이 재개발로 인해 쫓겨나지 않도록 지구 내에 임시거주 공간을 제공한 후, 개발에 들어가겠다는 것이다. 이후 개발이 완료되면 임대주택으로 이주하게 된다. 만약 입주 조건에 적합하지 못한 주민의 경우에는 사회복지시설 내의 일시보호시설에서 거주하며 다양한 복지 혜택 및 일자리 교육을 받은 후 새로운 곳에 정착할 수 있도록 국가에서 충분히 지원하겠다는 계획을 내놓았다.

쪽방촌 거주민의 입장에는 더할 나위 없이 좋은 계획이지만, 앞서 살펴본 바와 같이 소유주의 입장에는 기대했던 만큼의 보상을 받지 못하는 등 억울한 부분이 있었다. 국가에서는 토지소유자를 위한 대토 보상, 건축물 소유자를 위한 지구계획 반영 등 다양한 보상안을 마련하였지만, 대부분은 만족하지 못한 상태로 현재 행정절차가 마무리되었다.

다음으로는 용산구 동자동 쪽방촌 일명 서울역 쪽방촌이다. 원래 2020년 ‘선(先)이주, 선(善)순환’ 공공주택사업 계획에서 2020년 1월 영등포 쪽방촌 이후 2021년 2월에 동자동 쪽방촌 재개발을 계획하였다. 계획대로라면 2021년 12월에는 지구지정이 마무리되고, 2022년에 ‘보상기본조사 및 보상계획 수립’을 완료한 후 2023년부터는 임시이주와 공공주택 착공에 들어갔어야 한다. 하지만 임대인들의 반대로 국토교통부와 서울시는 소유주들에게 민간개발계획을 제출하도록 하고, 이를 검토 중이다. 소유주들은 공공주택 특별법에 따른 개발 방식이 다른 개발들과는 달리 주민들의 동의를 구하지 않고, 강제로 진행되는 개발이라며 이는 사유재산 강탈과 다름없다는 의견을 피력하고 있다. 임대인들 공공개발에 반대한다는 뜻인 빨간 깃발을 꽂아두고, ‘토지 강제수용 결사반대, 제2의 용산참사 피바람 각오하라’ 등의 위협적인 문구를 적어둔 플래카드를 곳곳에 걸어두기도 하였다. 이들은 공공개발이 더 좋다는 것은 편견이라며, ‘역세권 장기전세주택 사업’을 적용하면 기존 쪽방촌 주민도 보호할 수 있다고 주장한다. 역세권 장기전세주택 사업이란 역세권 350m 이내에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 대신에 이에 따른 개발이익의 일정 부분을 ‘장기전세주택’ 공급하는 방식이다. 서울시는 민간사업자가 증가한 용적률을 적용받아 건설하는 주택의 50%를 매입하여 장기전세주택으로 공급하게 된다.

또한, 소유주들은 공공개발 시와 마찬가지로 임시 주거공간도 제공하겠다고 말한다. 이에 대해 최은영 한국도시연구소장은 “애초에 용적률 상향 등은 공공개발이기 때문에 특혜가 부여된 것인데, 민간개발에도 이런 인센티브를 달라고 하는 것은 말이 안 된다”라며 “공공주택 건설과 개발이 이뤄지는 동안 주거를 제공하는 이주대책은 공공이 가지는 권한에 따른 것으로, 민간개발도 할 수 있다고 말할 수 있지만 실현될 수 있을지가 의문”이라는 의견을 내비쳤다. 토지 소유주들이 이렇게나 공공개발에 반대하는 이유는 앞서 살펴본 바와 같이 금전적 이익 때문이다. ‘홈리스추모제공동기획단’이 동자동 쪽방촌의 건물 308채에 대하여 분석한 결과, ‘199채의 소유자가 동자동 이외의 지역에서 거주하는 것’으로 드러났다. ‘또한, 민간개발을 실시할 경우 공공임대주택은 1,250채에서 156채로 줄어드는 반면, 소유주는 약 10배인 13억 7,000만 원이라는 막대한 이익을 낼 수 있다. 이는 분양가 상한제를 적용한다고 하더라도 10억 5,000만 원이라는 개발이익을 낼 수 있게 된다.’ 이렇듯 쪽방촌을 둘러싼 이해관계를 조정하느라 많은 시간을 허비하고 있고, 현재 재개발 계획마저 불분명한 상태이다. 그리고 그 시간 동안 40여 명의 주민이 좁고 차가운 방에서 숨을 거두셨다.

마지막으로 남대문로5가, 양동 쪽방촌에 대해 살펴보자. 남대문로5가는 민간개발이 진행되고 있다. 그러나 정작 주민들은 이 사실을 알지 못한 채 쫓겨났다. 재개발을 이유로 거주하고 있던 주민들을 내보내기 위해서는 법적으로 소유주가 주거 이전비와 임대주택을 지급하여야 한다. 하지만, 이에 반감을 가진 소유주들이 리모델링, 업종 변경 등의 핑계로 꼼수를 발휘해 주민들을 강제로 내쫓은 것이다. 현재 471명이던 주민은 절반 수준인 286명으로 감소했다. 이로 인해 약 200명의 주민은 재개발로 인한 이득은커녕, 집을 잃은 것에 대한 어떠한 보상도 받지 못했다. 더욱 놀라운 점은 양동 쪽방촌 또한 ‘선(先)이주, 선(善)순환’을 목표로 한 민간개발이었다는 점이다. 초기에는 민간개발 최초의 ‘선(先)이주, 선(善)순환’ 재개발이라는 점에서 많은 기대를 모았지만, 결과는 처참하였다.

양동 쪽방촌 주민들에게 제공될 예정인 우선 임대주택은 14㎡, 약 4평이다. ‘이는 주택법 최저 주거기준의 최소 면적기준에 해당’한다. 쪽방촌에 거주하던 이들에게 더 나은 주거환경을 제공하는 것이 아닌, 또다시, 또 다른 쪽방에 들어가라는 것과 다름없다는 지적이 나오고 있다. 또한, 임대주택의 입주조건은 1. 개발계획 공람일 3개월 전까지 거주하던 사람. 2. 전입신고가 되어 있는 사람. 3. 기초생활수급자. 4. 독립생활이 가능하며 관리가 되는 사람. 총 4가지이다. 주민들은 이러한 입주조건에도 문제가 많다고 주장한다. 우선, 전입신고가 되면 시행사 측이 쪽방촌 주민에게 주거 이전비를 제공해야 하므로 이를 막고 있다는 주장도 나온다. 게다가 쪽방촌 주민 대부분은 채무, 주거 등의 문제로 주민등록증이 말소된 사람이 많다. 이외에도 기초생활수급자로 선정되지는 않았지만 생활하는 데에 큰 문제가 있을 정도로 가난한 사람이 대부분이지만, 이들은 입주권을 얻을 수 없다. 그리고, 앞서 살펴본 바와 같이 쪽방촌에는 건강 면에서 취약한 사람들이 많다. 이들이 일정한 삶의 수준을 영위하기 위해서는 요양사나, 복지사분들의 도움을 받을 수도 있는데, ‘독립생활이 가능한 것’까지 입주조건에 포함하는 것은 너무나 가혹하다는 입장이다. 이러한 다양한 문제들에 대해 서울시와 중구청은 민간개발이더라도 주민들의 복지에 신경을 쓰고, 관리할 것임을 밝혔다.

앞서 살펴본 사례들을 바탕으로 쪽방촌 재개발의 문제점에 대해 살펴보자. 먼저, 재개발 계획의 발표와 행정절차 간의 간극이 너무나 크다. 재개발 계획의 발표와 실행 사이의 시간 차가 커질수록 쪽방촌 주민들은 더욱 불안한 삶을 살게 된다. 이미 위험과 재난에 노출된 삶을 사는 주민들에게 보금자리가 사라질 수도 있다는 심리적 압박은 큰 문제로 다가온다. 확실치 않은 계획이 주는 혼란과 불안감은 주민은 물론 소유주의 피로도마저 높아지게 만든다. 대토보상의 경우 계약 시기와 보상금 지급 시기가 길어질수록 소유주의 피해가 커지기 때문에 조속한 행정 처리가 이루어져야 한다. 이 간극을 줄이기 위해서는 분명한 계획을 발표하고 이를 지켜야 한다. 민간개발이라면 복지정책을 내놓으면서도 민간개발의 부작용을 어떻게 상쇄할 것인지 공공개발이라면 어떠한 보상정책을 내놓을지 등 정부와 지자체는 다양한 소리를 듣고 정확한 판단을 내려야 한다. 그렇지 않고 사업계획이 변경된다면, 용산구 쪽방촌의 재개발 계획처럼 시에서는 검토 책임만 있다고 주장하고, 구에서는 국토부의 점검이 필요하다고 주장하며, 국토부는 사업계획 변경으로 검토 어렵다고 주장하는 등 혼동이 오게 된다.

다음으로는 쪽방촌 주거 현실이 정치적 수단으로, 단순한 염려 수준에서 그치면 안 된다. 선거 기간이 되면, 정치인들이 기자들을 대동하고 쪽방촌을 방문한다. 쪽방촌을 둘러보고, 주민들의 말을 듣고, 열악한 환경에 대한 대책과 지원방안을 마련하겠다고 주장한다. 그러나 대책이 잘 세워지지 않을 뿐 아니라, 지원방안도 실질적이지 못한 경우가 많다. 예를 들어, 지난 2022년 7월 서울시는 3대 지원 정책으로 쪽방촌 주변 ‘동행식당’ 운영과 공공급식 늘리기 및 단가 인상, 에어컨 설치를 마련했다. 그러나 동행식당은 깨끗한 옷차림으로 조용히 식사하라는 공고와 더불어 식당 주인 및 손님들의 눈칫밥을 먹어야 했다. 하물며 함부로 에어컨을 설치할 수 없는 쪽방촌에서 에어컨 지원은 현실과 동떨어진 지원이었으며, 설치하더라도 값비싼 전기료 때문에 대부분의 주민이 지원 정책의 혜택을 누리지 못하였다.

이렇듯 쪽방촌 재개발에는 세심한 지원과 정책이 필요하다. 쪽방촌 주민은 대부분 생존에 급급하신 분들이 많아 제대로 된 구제 계획이나 정보를 얻지 못하는 경우가 많다. 그렇기에 담당 부서에서 재개발에 관련된 각종 정보나 구비 서류에 대해 방문 안내 등으로 철저히 공고해야 한다. 간혹, 입주조건을 달성하더라도 보증금 문제로 입주하지 못하게 되는 경우가 발생하기도 한다. 160만 원 정도의 비교적 싼 보증금이라 하더라도, 쪽방촌 주민들은 2달 이상의 수급비를 꼬박 모아야 하기 때문이다. 물론 행정상 꼭 필요한 절차이기 때문에, 쪽방촌 주민 모두를 임대주택에 거주하게 해달라는 것은 응석에 불과하다. 하지만 사회적 약자인 그들이 정보조차 제공받지 못하는 것, 시도조차 해보지 못하는 것은 미연에 방지할 필요가 있다. 시행사와 소유주 등의 기득권들이 쪽방촌 주민이 사회적 약자라는 점을 악용하여 재개발을 돈벌이 수단으로 삼는 일은 없어야 한다. 재개발의 가장 중요한 원칙은 ‘주거취약계층의 주거 환경 개선’이라는 점을 기억해야 한다.

물론, 공공주택 특별법에 따른 공공개발이더라도 소유주에게 일정한 보상과 동의를 받는 등 세심하게 이루어져야 한다. 그렇지 않다면, 이는 소유주들이 주장하는 토지 강제 징수와 다름없게 된다. 정당한 재산에 대한 정당한 보상은 당연한 이치이다.

처음 이 글을 쓰게 된 이유는 2003년에 제작된 다큐멘터리 때문이다. 20여 년이 지난 2023년 현재, 그 다큐멘터리의 쪽방촌 주민들, 노숙자들 이외에 모든 것이 바뀌었다. 달리 말해 모든 것이 발전했지만, 20년 동안 주거취약계층의 삶은 그대로라는 것이다. 사회적 약자라는 이름에는 가난, 소외, 차별, 불안, 안전하지 못함에 대한 모든 것을 감내해야 할 명분이 들어있다. 사회를 움직이지 못하는 사람들, 목소리를 내지 못하는 사람들의 삶은 늘 뒷전이다. 혹여나 이들이 목소리를 내는 순간 사람들의 시선은 싸늘해진다. 여름, 겨울, 코로나19, 폭우, 폭설 등 이들을 무너지게 만든 이유는 너무나 많고, 항상 존재해 왔다. 코로나19로 노숙인 약 432명이 사망했고, 폭우로 신림동 일가족이 반지하 집에서 사망했으며 폭염으로 옥탑방에 혼자 살던 장애인이 사망하기도 했다. 그럼에도 불구하고 우리 사회는 이들의 무너짐을 한 철 기삿거리, 형식상 대안 마련, 재산 증식을 위한 부동산 투기 정도로 생각한다. 쪽방촌에서는 여전히 ‘빈곤 비즈니스’가 일어나고 있다. 정부가 지급하는 주거급여금은 누군가의 주머니에 들어가 비자금이 되고, 탈세의 수단이 되고 있다.

주거빈곤은 한 개인이 해결할 수 있는 문제가 아니다. 가난은 나라님이 ‘분명’ 구제할 수 있다. 국가 차원에서 일정한 수준까지의 삶을 영위할 수 있도록 적재적소에 지원하고, 이들이 사회에 복귀할 수 있도록 도와주어야 한다. 의미 없는 지원이 아닌, 건강한 사회를 위한 상생과 공존의 발걸음이어야 한다.

“동자동 쪽방촌 공공개발이 되면 쥐 없고, 바퀴벌레도 없고, 따뜻한 방에서 살다 가면 좋았을 텐데 공공개발이 2년째 미뤄져서 너무 속상합니다. 답이 안 나옵니다. 저도 언젠가 이 세상을 떠날 텐데 얼른 공공개발 돼서 하룻밤이라도 좋은 곳에서 살고 싶습니다.” 동자동 쪽방촌 주민 김정길 씨의 작은 소망이다. 지옥고 사람들의 삶이 더 이상 지옥이 아니길, 이들의 집이 보다 제 기능을 발휘하길 바란다. 집의 정의는 분명 ‘비바람과 추위, 더위 따위를 막고 사람이 살기 위해 지은 건물’이다.

박시윤  yoon108104@naver.com

<저작권자 © 홍익대교지편집위원회, 무단 전재 및 재배포 금지>